버지니아의 퇴거 위기

버지니아에 퇴거 문제가 있습니다.

출처: RVA 퇴거 연구소: 버지니아 퇴거자 카탈로그

 

버지니아의 퇴거율은 전국 평균의 두 배에 달합니다.

2018년 4월, 프린스턴의 사회학자 매튜 데스몬드는 퇴거에 관한 놀라운 통계를 보여주는 극적인 데이터 세트를 발표하면서 뉴욕타임스의 1면 톱을 장식했습니다. 버지니아주 리치몬드는 전국 평균의 4배에 달하는 퇴거율로 퇴거 위기를 겪고 있는 지역으로 주목받았습니다.

아래 그래프는 미국, 버지니아주, 리치몬드시의 퇴거율 차이를 보여줍니다. 퇴거율은 특정 연도에 임차인 주택 100채당 퇴거된 건수를 나타냅니다.

2018년 버지니아주의 퇴거율은 14.9% (임차인 100가구당 약 14.9건의 퇴거 신청)였으며, 전국 평균은 7.7%였습니다. 2022년 10월부터 2023년 11월까지 버지니아주에는 136,295건의 퇴거 신청이 접수되었습니다. 버지니아에서는 하루 평균 466건의 퇴거 신청이 접수됩니다.

버지니아는 상위 10개 중 5개 미국 대도시 중 가장 높은 퇴거율과 상위 5개 중 3개 2016년 미국 중형 도시 중 가장 높은 퇴거율을 기록했습니다.

미국 도시에서 퇴거율이 가장 높은 상위 목록에 오른 버지니아의 도시입니다.

미국 대도시:

  • #2위 리치몬드: 11.44%
  • #3위 햄튼: 10.49%
  • #4 뉴포트 뉴스: 10.23%
  • #6위 노퍽: 8.65%
  • #10위 체서피크: 7.9%

미국 중간 규모 도시:

  • #2위 상트페테르부르크: 17.56%
  • #4 호프웰: 15.69%
  • #5위 포츠머스: 15.07%

출처: 퇴거 연구소. 프린스턴 대학교. 2016

 

팬데믹 긴급 조치가 만료됨에 따라 퇴거가 증가하고 있습니다.

코로나19 팬데믹 기간 동안 시행된 긴급 조치입니다:

주 법원 모라토리엄

2020년 3월 - 2020년 8월

60일 지속

2020년 4월 - 2021년 8월

CDC 모라토리엄

2020년 9월 - 2021년 8월

주정부 퇴거 보호

2020년 11월 - 2022년 6월

퇴거는 상처를 줍니다.

퇴거 사건은 즉각적인 강제 퇴거로 이어지지 않더라도 일련의 부수적인 결과를 초래할 수 있습니다. 퇴거는 가족의 건강, 교육, 업무 성과, 향후 주거 안정성에 영향을 미칩니다.

퇴거는 다음에 대한 액세스에 영향을 줄 수 있습니다:

  • 미래 주택
  • 채용 정보
  • 학교
  • 헬스케어
  • 식품 및 식료품
  • 안전한 이웃
  • 교통편
  • 육아
  • 은행

정서적 스트레스가 영향을 미칠 수 있습니다:

  • 자녀의 성적
  • 업무 성과
  • 전반적인 건강

재정적 부담으로 인해 사람들은 어쩔 수 없이 그렇게 할 수 있습니다:

  • 실직
  • 자녀 돌봄 손실
  • 페이데이 렌더 사용
  • 신용 카드 사용

퇴거 위기는 자녀가 있는 가정에 가장 큰 타격을 줍니다. 전국적으로 18세 미만의 자녀가 있는 가구는 자녀가 없는 가구보다 퇴거될 가능성이 2배 더 높습니다. 매년 임대 주택에 거주하는 5세 미만 흑인 아동의4분의 1이 퇴거 위기에 처한 가정에 살고 있습니다. 퇴거를 당한 아동은 결석률과 학교 이동률이 높습니다. 아이들이 학교에 계속 다니고 학업적으로 성공하려면 안정적인 가정이 있어야 합니다.

퇴거는 퇴거를 당하는 가족뿐만 아니라 그들이 살고 있는 커뮤니티에도 해를 끼칩니다.

강제 퇴거는 지역사회를 불안정하게 만들고, 범죄 핫스팟을 만들고, 응급 서비스 자원에 부담을 주며, 투표 참여를 감소시킵니다.

퇴거는 비용이 많이 듭니다.

퇴거는 일반적으로 노숙자 시스템으로 들어가거나 스스로 해결하는 두 가지 결과가 있습니다.

첫 번째 단계에서는 개인과 가족이 노숙자가 되어 지역사회에서 제공하는 서비스를 찾아야 합니다. 두 번째 단계에서는 개인과 가족이 가족, 친구 또는 새 아파트에서 새로운 곳에 머물 수 있도록 준비합니다.

두 결과 모두 법원 및 관련 비용, 신용점수 하락, 향후 안정적인 주택 확보 능력의 현저한 저하와 같은 비용을 공유하지만, 노숙자 시스템에 진입하면 연방, 주, 지방 정부 자금과 관대한 기부자가 부담해야 하는 추가 비용이 발생합니다. 홈워드의 가장 최근 시점(PIT) 조사에 따르면 노숙 경험자에 대한 연례 설문조사에서 26.7%의 사람들이 지난 3년 동안 퇴거당한 적이 있다고 답했습니다.

이 분석은 퇴거의 다양한 결과와 재정적 비용을 연관시키려고 시도합니다.

퇴거 조치의 대부분은 임대료 미납으로 인한 것입니다.

리치몬드에 거주하는 모든 임차인의 절반 이상이 비용 부담을 느끼고 있습니다.

리치몬드 임대 가구의 53%는 네 가지 주거 문제 중 하나 이상을 경험합니다.

 
상원 선거구별 임대료 부담 가구 수

주택 구역별 임대료 부담 가구 수

임차인이 건축법을 위반하는 유닛을 많이 차지하고 있습니다.

2017년에 홈은 리치몬드 시에서 신고된 3,127건의 건축법 위반 사례를 분석했습니다.

이 중 단독주택과 관련된 위반 사례의 70%는 투자자 소유 부동산에 대한 것이었습니다.

파이 차트. 투자자 소유 70%, 기타 30%.

거주자의 건강 및 안전과 관련된 일반적인 규정 위반에는 다음이 포함되지만 이에 국한되지는 않습니다:

  • 습기 및 곰팡이 축적을 방지하기 위해 건물을 유지 관리하지 않은 경우.
  • 눈에 보이는 곰팡이를 해결하지 못했습니다.
  • 전기, 위생, 배관, 난방, 환기, 에어컨 및 기타 시설을 안전한 작동 상태로 유지하지 않는 경우.
  • 연기 감지기가 정상적으로 작동하는지 확인하기 위해 매년 검사를 수행하지 않습니다.

버지니아를 차별화하는 요소는 무엇인가요?

퇴거는 빠르게 진행됩니다.

임대료가 지불되어야 하는 시점부터 보안관의 퇴거까지 전체 절차는 48일 정도 소요될 수 있습니다.

퇴거 타임라인 예시

  • 1월 1일

    1월 임대료 납부

    임대료는 $1,300입니다. 임차인인 테리는 임대료를 받고 수표를 은행 계좌에 입금합니다.

  • 1월 3일

    테리의 수표가 통과되었습니다.

    그녀는 집세로 800달러를 지불했습니다. 테리는 여전히 500달러의 빚이 있습니다.

  • 1월 5일

    임대료 연체 전 마지막 결제일

    많은 임대차 계약에 유예 기간이 포함되어 있지만 버지니아주 법에 따라 유예 기간은 필수 사항이 아닙니다. 버지니아주에서는 연체료를 납부해야 하는 금액의 10% 또는 1개월 임대료 중 적은 금액으로 제한합니다.

  • 1월 6일

    "결제 또는 종료" 알림

    집주인은 남은 잔금과 연체료 $50에 대해 5일 이내에 "지불하거나 그만두라"는 통지를 합니다. 테리는 550달러를 지불해야 합니다.

    지불 또는 퇴거 통지서: 임대인이 임차인에게 5일 이내에 지불해야 할 총 금액을 지불하지 않으면 임대인이 퇴거 소송을 제기할 수 있음을 알리는 통지서입니다.

  • 1월 10일

    임대인이 퇴거를 신청하기 전에 지불해야 하는 마지막 날짜

    임차인은 5일이 끝나기 전에 임대료와 연체료를 납부할 수 있는 경우 퇴거를 피할 수 있습니다.

  • 1월 11일

    불법 구금자 소환

    임대인은 테리를 상대로 남은 임대료 잔액과 52달러의 신청 수수료, 35달러의 서비스 수수료, 75달러의 변호사 비용에 대해 불법 구금 소송을 제기합니다. 이제 테리는 $712를 지불해야 합니다.

    불법 구금자 소환장: 퇴거를 위한 법원 절차를 시작하는 법적 서류입니다. 여기에는 첫 번째 법원 심리의 날짜, 시간, 장소가 명시되어 있습니다. 첫 번째 법원 날짜는 보통 약 3주 후입니다. 불법 구금은 세입자의 기록에 남게 되며, 퇴거되지 않더라도 신용 및 향후 주택에 대한 접근에 해를 끼칠 수 있습니다.

  • 1월 12일

    임대인 유틸리티 요금

    테리는 집주인으로부터 45달러의 공과금을 받습니다. 테리는 이제 $757의 빚을 지게 되었습니다.

  • 1월 15일

    테리가 급여를 받다

    그녀는 수표를 은행 계좌에 입금합니다.

  • 1월 17일

    테리의 수표가 통과되었습니다.

    그녀는 '납부 또는 종료' 통지서에 적힌 금액인 550달러를 납부합니다. 테리는 여전히 $207의 미납금이 있습니다.

  • 2월 1일

    2월 임대료 납부

    월세는 1,300달러에 미납 잔금이 있습니다. 총 1,507달러를 지불해야 합니다. 테리는 월세를 받고 수표를 은행 계좌에 입금합니다.

  • 2월 3일

    테리의 수표가 통과되었습니다.

    그녀는 임대료로 1,300달러를 지불했지만 UD에서 아직 207달러의 잔액이 남아 있습니다.

  • 2월 5일

    임대료 연체 전 마지막 결제일

    버지니아주에서는 "임대료"를 "임대인에게 지불해야 하는 모든 금액"으로 정의하며, 여기에는 월 임대료와 공공요금, 법원 비용, 변호사 비용 등 추가 비용이 포함됩니다. 테리는 이 사실을 모르고 있었습니다.

  • 2월 6일

    임대인이 새로운 '결제 또는 종료' 알림을 보냅니다.

    테리의 미납 잔액이 $207이므로 임대인은 연체료 10%인 $20를 부과합니다. 테리는 $227을 지불해야 합니다.

    임대인은 종종 새로운 '지불 또는 퇴거' 통지를 보내지만 이미 계류 중인 퇴거 소송이 있는 경우에는 그렇지 않을 수도 있습니다.

  • 2월 8일

    반환 날짜 및 소유권 판단

    테리는 법정에 갑니다. 집주인의 변호사는 UD를 수정하여 변호사 비용으로 100달러와 '기타 손해배상금'으로 200달러를 추가로 요구합니다. 테리는 1월에 연체한 것은 인정하지만 1월의 "지불 또는 종료" 통지서에 포함된 금액을 지불했다고 말합니다. 판사는 집주인에게 소유권 판결을 내리고 테리가 지불해야 할 금액을 결정하기 위한 재판 일정을 잡습니다.

    반환 날짜: 첫 번째 법원 기일입니다. 임차인이 퇴거에 이의를 제기하는 경우 법원은 재판을 명령할 수 있습니다.

    점유 판결: 법원은 임차인이 임대료를 미납한 것으로 판단되면 임대인에게 유리한 판결을 내립니다. 이를 통해 임대인은 임차인을 퇴거시키기 위한 다음 단계를 밟을 수 있습니다.

  • 2월 9일~18일

    이의 제기 기간

    항소 기간: 임차인은 10일 이내에 순회 법원에 법원 판결에 대해 항소할 수 있습니다. 항소하려면 임차인은 항소 서류를 제출하고 '항소 보증금'을 납부해야 합니다. 법원은 세입자가 임대인에게 지불해야 하는 금액으로 항소 보증금을 정합니다.

  • 2월 19일

    임대인이 퇴거 명령서 요청

    퇴거 명령서: 점유 판결을 받은 후 집주인은 법원에 영장을 요청할 수 있습니다. 이 영장은 보안관에게 퇴거 일정을 지정하도록 지시합니다.

  • 2월 21일

    퇴거 통지

    테리는 보안관의 퇴거 통지서를 문 앞에서 받았습니다. 그녀는 3일 후에 퇴거당할 것입니다. 그녀는 3월 5일에 재판이 예정되어 있어 혼란스러워합니다.

    퇴거 통지서: 법원으로부터 영장을 받은 직후 보안관은 세입자에게 영장 사본과 보안관이 세입자를 퇴거시키기 위해 돌아올 날짜와 시간이 적힌 통지서를 제공합니다. 보안관은 세입자에게 최소 72시간 전에 통지해야 합니다.

  • 2월 22일~23일

    확장된 상환 권리

    연장된 상환 권리: 예정된 퇴거 48시간 전까지 세입자는 퇴거를 취소하기 위해 지불해야 하는 모든 비용을 지불할 권리가 있습니다.

  • 2월 24일

    보안관에 의한 퇴거

    테리는 보안관에게 아파트에서 쫓겨납니다.

    법원이나 집주인이 퇴거를 취소하지 않는 한, 보안관은 통지서에 적힌 날짜와 시간에 다시 방문하여 세입자를 물리적으로 퇴거시키고 자물쇠를 교체합니다.

이 문제를 어떻게 해결할 수 있을까요?

테넌트는 더 적은 권리를 갖습니다.

버지니아주 주거용 임대인 및 임차인 법은 임차인에 대한 보호 조항이 적고, 있는 보호 조항도 시행하기 어렵습니다.

숙소 상태 불량 및 수리:

  • 주택 상태가 좋지 않은 세입자는 집주인에게 수리를 강요하기 위해 임대료를 보류할 수 없습니다. 이는 버지니아주 법에 따라 허용되지 않으며 세입자가 퇴거당할 수 있습니다.
  • 세입자는 집주인을 상대로 소송을 제기하여 집주인이 수리를 하도록 강제할 수 있지만, 이를 위해서는 세입자가 임대료를 최신 상태로 납부하고 있어야 합니다. 임차인이 임대료를 연체하면 법원은 소송을 기각합니다.

이 문제를 어떻게 해결할 수 있을까요?

집주인의 보복:

  • 세입자는 집주인의 보복에 대한 보호 장치가 거의 없습니다. 임차인이 법적 권리를 주장할 때 임대인이 보복하는 것은 불법이지만, 버지니아주 법은 이를 증명하기 어렵게 만듭니다.

이 문제를 어떻게 해결할 수 있을까요?