弗吉尼亚州的驱逐危机

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弗吉尼亚州存在驱逐问题

资料来源弗吉尼亚驱逐实验室:弗吉尼亚驱逐者目录

 

弗吉尼亚州的驱逐率是全国平均水平的两倍

2018 年 4 月,普林斯顿大学社会学家马修-德斯蒙德(Matthew Desmond)的研究成果登上了《纽约时报》头版,他发布了一个引人注目的数据集,揭示了有关驱逐的惊人统计数据。弗吉尼亚州里士满作为一个正在经历驱逐危机的社区受到关注,其驱逐率是全国平均水平的四倍

下图显示了美国、弗吉尼亚州和里士满市驱逐率之间的差异。驱逐率是指某一年每 100 户租房者中被驱逐的人数。

2018年,弗吉尼亚州的驱逐率为14.9%(每100户租房者中约有14.9户被驱逐),而全国平均驱逐率为7.7%。从2022年10月到2023年11月,弗吉尼亚州共有136295份驱逐申请。弗吉尼亚州平均每天有466起驱逐申请

弗吉尼亚曾 前 10 名中的 5 名 美国大城市中驱逐率最高的城市,以及 前 5 名中的 3 名 2016 年美国中等城市中驱逐率最高的城市。

弗吉尼亚州入选美国驱逐率最高城市排行榜的城市。

美国大城市:

  • #2里士满:11.44
  • #3汉普顿: 10.49
  • #4Newport News:10.23%
  • #6诺福克: 8.65
  • #10切萨皮克: 7.9

美国中等城市:

  • #2彼得堡:17.56
  • #4Hopewell:15.69%
  • #5朴茨茅斯:15.07

资料来源驱逐实验室。普林斯顿大学。2016

 

由于大流行病紧急措施已过期,驱逐房客的情况越来越多。

在 COVID-19 大流行期间采取的紧急措施:

State Court Moratorium

2020 年 3 月至 2020 年 8 月

延续 60 天

2020 年 4 月至 2021 年 8 月

疾病预防控制中心暂停活动

2020 年 9 月 - 2021 年 8 月

State Protections

2020 年 11 月至 2022 年 6 月

驱逐造成伤害

驱逐案件--即使没有立即导致流离失所--也会引发一系列附带后果。驱逐会影响家庭的健康、教育、工作表现和未来住房的稳定性。

驱逐可能会影响获得以下服务

  • 未来住房
  • 工作机会
  • 学校
  • 医疗保健
  • 食品和杂货
  • 安全社区
  • 交通运输
  • 儿童保育
  • 银行

情绪压力会产生影响:

  • 孩子的成绩
  • 工作业绩
  • 整体健康

经济负担可能迫使人们

  • 失业
  • 失去儿童保育
  • 使用发薪日贷款机构
  • 依靠信用卡

驱逐危机对有子女的家庭打击最大。在全国范围内,有 18 岁以下子女的家庭被驱逐的可能性是无子女家庭的2 倍。在某一年,约有四分之一的 5 岁以下黑人租房儿童生活在面临驱逐的家庭中。被驱逐的儿童缺勤率和学校流动率都很高。要让孩子们留在学校并在学业上茁壮成长,他们需要一个稳定的家。

驱逐不仅伤害了遭受驱逐的家庭,也伤害了他们生活的社区。

驱逐会破坏社区稳定,制造犯罪热点,使应急服务资源紧张,并减少选民参与。

驱逐代价高昂

驱逐一般有两种结果:进入无家可归系统或自行解决。

在第一种情况下,个人及其家庭无家可归,必须寻求社区提供的服务。在第二种情况下,个人及其家庭设法安排住在新的地方,或者与家人、朋友住在一起,或者住在新的公寓里。

虽然这两种结果都要付出代价,如法院和相关费用、负面信用评分影响以及未来获得稳定住房的能力大大降低,但进入无家可归者系统还需承担额外的成本,这些成本必须由联邦、州和地方政府以及慷慨的捐赠者共同承担。Homeward 最新的时间点(PIT)统计发现,在对无家可归者的年度调查中,26.7% 的人表示他们在过去三年中曾被驱逐过。

本分析试图将经济成本与驱逐的各种结果联系起来。

绝大多数驱逐都是因为拖欠房租。

里士满一半以上的租房者都背负着沉重的费用负担。

在列治文,53% 的租房家庭至少遇到过四种住房问题中的一种。

 
按参议院选区分列的租金负担家庭

按众议院选区分列的租金负担家庭

租房者占据了大量违反建筑规范的单元。

2017 年,HOME 分析了列治文市报告的 3127 起违反建筑法规事件。

其中,70%与独户住宅有关的违规行为是针对投资者拥有的房产。

饼图。70% 投资者所有,30% 其他。

与居民健康和安全有关的常见违规行为包括但不限于

  • 未对房舍进行维护以防止潮气和霉菌的积累。
  • 未对可见霉菌进行补救。
  • 未保持电气、卫生、管道、供暖、通风、空调及其他设施处于安全工作状态。
  • 未进行年度检查以确保烟雾探测器正常工作。

是什么让弗吉尼亚与众不同?

驱逐发生得很快

从房租到期到治安官下达驱逐令,整个过程最快需要48 天

驱逐时间表示例

  • 1 月 1 日

    一月应缴租金

    房租为 1300 美元。租户特丽收到租金后将支票存入了自己的银行账户。

  • 1 月 3 日

    特丽的支票已结清

    她支付了 800 美元的房租。特丽还欠 500 美元

  • 1 月 5 日

    逾期交租前的最后一天

    虽然许多租约都规定了宽限期,但弗吉尼亚州的法律并不要求宽限期。弗吉尼亚州规定的滞纳金上限为应付金额的 10%,或一个月的租金,以金额较低者为准。

  • 1 月 6 日

    "付款或辞职 "通知

    房东发出了为期 5 天的 "付款或退房 "通知,要求支付剩余房款和 50 美元的滞纳金。泰莉欠房租 550 美元

    付款或退房:房东向房客发出的通知,告知房客如果在 5 天内不支付应付款总额,房东将提起驱逐诉讼。

  • 1 月 10 日

    房东申请驱逐前的最后付款日

    如果租户能在 5 天期限结束前支付租金和滞纳金,就可以避免被驱逐。

  • 1 月 11 日

    非法拘禁传票

    房东对特丽提出非法拘禁,要求她支付剩余房租外加 52 美元的申请费、35 美元的服务费和 75 美元的律师费。特丽现在欠房租 712 美元

    非法拘禁传票:启动法院驱逐程序的法律文件。它给出了第一次庭审的日期、时间和地点。第一次开庭日期通常在 3 周后。非法拘禁令会记录在租户的档案中,即使他们没有被驱逐,也会对他们的信贷和未来住房造成损害。

  • 1 月 12 日

    房东收取的水电费

    特丽收到房东收取的 45 美元水电费。特丽现在欠费 757 美元

  • 1 月 15 日

    泰莉获得报酬

    她将支票存入自己的银行账户。

  • 1 月 17 日

    特丽的支票已结清

    她支付了 550 美元,即 "不付款就辞职 "通知上的金额。特丽仍欠 207 美元

  • 2 月 1 日

    二月应缴租金

    房租是 1 300 美元,加上未付余额。她总共欠了 1507 美元。特丽拿到了房租,并将支票存入了自己的银行账户。

  • 2 月 3 日

    特丽的支票已结清

    她支付了 1 300 美元的房租,但仍有 207 美元的 UD 余额。

  • 2 月 5 日

    逾期交租前的最后一天

    弗吉尼亚州将 "房租 "定义为 "房东应付和拖欠的所有款项",包括月租金和额外费用,其中可能包括水电费、诉讼费和律师费。特丽对此并不知情。

  • 2 月 6 日

    房东发出新的 "付款或退房 "通知

    特丽的未付余额为 207 美元,因此房东收取 10% 的滞纳金 20 美元。特丽欠款 227 美元

    房东通常会发出新的 "付款或退房 "通知,但如果驱逐诉讼尚未结案,则可能不会这样做。

  • 2 月 8 日

    归还日期和占有判决

    泰莉上了法庭。房东的律师修改了 UD,要求追加 100 美元的律师费和 200 美元的 "其他损失"。特丽承认她在 1 月份迟交了房租,但表示她已经支付了 1 月份 "不交钱就退房 "通知单上的房租。法官判决房东占有房屋,并安排了一次庭审,以确定特丽的欠款数额。

    归还日期:第一次开庭日期。如果租户对驱逐提出异议,法院可下令进行审判。

    占有判决:如果法院认定租户拖欠房租,则会做出有利于房东的判决。这样,房东就可以采取下一步措施驱逐房客。

  • 2 月 9 日至 18 日

    上诉期

    上诉期:租户有 10 天的时间就法院的裁决向巡回法院提出上诉。要提出上诉,租户必须提交上诉文件并支付 "上诉保证金"。法院将上诉保证金设定为租户欠房东的金额。

  • 2 月 19 日

    房东申请驱逐令

    驱逐令:在获得占有判决后,房东可以向法院申请令状。它指示治安官安排驱逐行动。

  • 2 月 21 日

    驱逐通知

    泰莉在门上收到了治安官的驱逐通知。她将在 3 天内被驱逐。她很困惑,因为她的庭审安排在 3 月 5 日。

    驱逐通知:从法院拿到令状后不久,治安官就会给租户一份令状副本和通知书,并注明治安官返回驱逐租户的日期和时间。治安官必须至少提前 72 小时通知租户。

  • 2 月 22-23 日

    扩大赎回权

    延长赎回权:在预定驱逐前 48 小时内,租户有权支付所有欠款以取消驱逐。

  • 2 月 24 日

    警长驱逐

    泰莉被警长赶出了公寓。

    除非法院或房东取消驱逐,否则治安官将按照通知上的日期和时间返回,将房客带走并更换门锁。

如何解决这个问题?

租户的权利较少。

弗吉尼亚州住宅房东和房客法》为房客提供的保护较少,而且很难实施。

糟糕的财产状况和维修:

  • 住房条件恶劣的租户不能通过扣留房租来迫使房东进行维修:弗吉尼亚州的法律不允许这样做,否则会导致租户被驱逐。
  • 租户可以对房东提起诉讼,迫使他们进行维修,但要做到这一点,租户必须按时支付房租。如果房客拖欠房租,法院将驳回其诉讼。

如何解决这个问题?

房东报复

  • 租户在遭到房东报复时几乎得不到任何保护。虽然房东在房客维护其合法权利时进行报复是违法的,但弗吉尼亚州的法律规定很难证明这一点。

如何解决这个问题?